Nadat de De Nederlandsche Bank dat al eerder had gedaan, luidde afgelopen week het Centraal Planbureau de noodklok bij de publicatie van haar jongste ramingen met betrekking tot de Nederlandse economie. De gevoelsrecessie heerste al langer, maar nu is deze in harde cijfers bevestigd. Volgens het CPB zal 2012 een zwaar jaar worden. Minister de Jager durfde nu wel te bevestigen wat al eerder in de media rond zong; er zal extra bezuinigd moeten worden. Daarbij zijn er geen taboes.
Om de schatkist op orde te krijgen zijn extra bezuinigingen en lastenverzwaringen op komst, maar ik ben benieuwd waar het kabinet de handen voor op elkaar krijgt. Zo is het verhogen van de AOW-leeftijd in een zeer moeizaam bereikt akkoord jaren voor ons uitgeschoven en is Henk en Ingrid beloofd dat er niet aan de hypotheekrenteaftrek gemorreld zal worden. Nu heeft minister de Jager in een reactie op de publicatie van het CPB al aangegeven dat dit niet direct het terrein is, waar volgens hem de meeste winst te behalen is, maar dat maakt de onrust onder de burgers er niet minder om.
De voortdurende discussie over het al dan niet aan banden leggen van de hypotheekrenteaftrek zorgt er mede voor dat de Nederlandse huizenmarkt al tijden in het slop zit. Het tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting voor woonhuizen sorteerde slechts tijdelijk effect. De strengere eisen die banken voor nieuwe hypotheekaanvragers hebben opgesteld, maken het hebben van een eigen huis voor veel mensen veel minder eenvoudig te realiseren.
Het aantal huizen dat te koop staat daalt niet, vraagprijzen worden verlaagd en overwaardes smelten als sneeuw voor de zon. Dat maakt het spaarpotje voor later, zoals het hebben van een eigen woning toch veelal werd gezien, vaak veel kleiner dan wellicht eerder gedacht. Dat is vervelend, nu het er alle schijn van heeft dat de Nederlandse verzorgingsstaat toch danig wordt versoberd.
Uit cijfers van DNB blijkt dat het leed voor ouderen, die vaak al heel lang in het bezit zijn van een eigen woning, nog wel te overzien valt, maar dat gemiddeld genomen juist mensen in de leeftijdscategorie tot 45 jaar het hardst worden geraakt. Zij hebben veelal al helemaal geen overwaarde en aangezien zij in doorsnee evenmin over al te veel spaargeld beschikken, zijn zij het meest kwetsbaar.
Is het in deze onzekere economische tijden dan verstandig de hypotheek versneld af te lossen? Deze vraag werd mij onlangs bij Pauw en Witteman ook gesteld. Laat ik mij hierbij beperken tot de hypotheken die zijn genomen ter financiering van de eigen woning. Maar ook dan vergt een mogelijk antwoord nuancering. Enerzijds valt er tegen het aflossen van een hypotheek niet veel in te brengen. Terugbrengen van schuld is wat iedereen wereldwijd aan het doen is; deleveragen.
Aan de andere kant houdt het aflossen van hypotheek in dat er in feite in vastgoed wordt belegd, terwijl het zeer aannemelijk is dat de waarde hiervan in Nederland de komende jaren zal blijven dalen. Bovendien zit het geld dan in de woning en is het niet meer beschikbaar voor levensonderhoud of andere bestedingen. De vuistregel was altijd dat het hebben/houden van een hypotheek verstandig is, zolang er meer geld verdiend wordt op de beleggingen, of dat nu een huis is, aandelen of wat dan ook, die er tegenover staan.
Natuurlijk moet een eigen woning in eerste instantie bedoeld zijn om in te wonen. De discussie over de hoogte van de hypotheken en het in het verleden vaak wel erg kwistig verstrekken ervan loopt al veel langer. Zelfs het IMF heeft al een waarschuwing laten horen en wil net als DNB graag dat aflossingsvrije hypotheken zo spoedig mogelijk in de ban worden gedaan. Dit allemaal om te voorkomen dat hypotheeknemers aan het einde van de hypotheektermijn met een restschuld blijven zitten en daardoor verder van huis raken…
Martine Hafkamp
Fintessa Vermogensbeheer
de ooit zo geroemde berekenende handelsgeest van de Nederlander heeft plaatsgemaakt voor een rekenmachien afhankelijke, zichzelf te rijk rekenende, liever lui dan moeie Nederlander. De rekenlessen op school zijn al tijden ondermaats en dat geldt nog meer voor het financieel bewust zijn van de zgn. Nederlandse ‘handelsgeest’.
Velen wonen in een veel te duur beleggingsobjekt dat rendementen tot in de hemel beloofde en bij een paar procentjes terugval dreigt reeds een drama.
Aflossen is derhalve geen geld in een vastgoedbelegging, maar een afbetaling op een verkeerde beleggingskeuze!
De hoogte van de huizenprijzen kan je in feite als éénling weinig aan doen, maar voor wie de keuze accepteert dat je niet zelden 2 volledige inkomens nodig hebt om alles via 100%+ leningen te kunnen betalen…vooraf moeten beseffen dat verlies van baan (door terugval economie, ziekte etc), hoogte van inkomen, echtscheiding etc. grote gevolgen kan hebben voor de op te brengen maandlasten en dan nog los van eisen m.b.t. extra aflossing (bij lagere waarde woning), risico van hogere rente etc. was blijkbaar teveel gevraagd! ´Als de bank zegt dat het goed is…want banken nemen geen risico´..heb ik meer dan eens moeten aanhoren.
Bij hoeveel zaken heeft de koper van de afgelopen jaren dus NIET bij stilgestaan? En hoeveel actie is er vanuit het bankwezen, makelaardij, overheid geweest om mensen tegen zichzelf te beschermen?
Nu spelen die partijen elkaar de zwarte Piet door…geven elkaar verwijten.
Ook wordt er meer verantwoordelijkheid geschoven naar huizenkopers zelf, maar iedereen weet dat een dakloze niet zomaar een lening, laat staan een hypotheek krijgt. Maar menig loonslaaf kon een ongezonde veelvoud t.o.v. diens inkomen aan lening krijgen. De blinde hebzucht van banken die met hun macht weer hebberige en ambitieuze politici hebben bewogen de verkeerde stappen te nemen voor de burger hebben geleid tot de huidige situatie…heel knap hoor!
Sommige mensen slaagden er haarfijn in uit te rekenen waar de top vd huizenmarkt lag, nog voor het zover was!
In het kader van even de hersenen opschonen vóór het nieuwe jaar, de kerstgeachte???, even dit: deleveragen is niet het probleem aanpakken bij de wortel, het is rekening houden met de (on)mogelijkheden van bestaande situatie, wet en regelgeving. Een belangenafweging dus, zoals zo vaak En die dreigt op de hoop te lopen. Net zoals onze economie in zijn huidige bestaansvorm wordt bedreigd: fysiek geld is niet meer aan te slepen.
Het kan niet zo blijven doorgaan, zoals een bedrijf eeuwig en elke dag meer moet verdienen dan gisteren. Zo kan wonen ook niet duurder blijven worden, terwijl de inkomens zakken.
Het ging even goed, met de economie. Echter met doorgaan op deze manier wordt de aarde in zijn voortbestaan bedreigd. Er zal dus, net als bij wonen meer fundamenteel moeten worden gezocht naar oorzaak en gevolg.
Ik citeer: “De voortdurende discussie over het al dan niet aan banden leggen van de hypotheekrenteaftrek zorgt er mede voor dat de Nederlandse huizenmarkt al tijden in het slop zit. Het tijdelijk verlagen van de overdrachtsbelasting voor woonhuizen sorteerde slechts tijdelijk effect. De strengere eisen die banken voor nieuwe hypotheekaanvragers hebben opgesteld, maken het hebben van een eigen huis voor veel mensen veel minder eenvoudig te realiseren”.
Elke vorm van belasting, waarover geen dienst tegenover staat zou moeten verworpen. (waarom overdrachtsbelasting, waarom OZB belasting bijvoorbeeld? En dan erfrecht, de duidelijkste aanwijzing dat overheden willen dat je betaalvee wordt en/of blijft. Dat begint met kapitaal af te nemen. Banken zouden weer ondernemers moeten worden, in algemene zin en o.a. voor het verstrekken van hypotheken niet meer zekerheden moeten eisen dan die het leven zelf bied. Er is tenslotte altijd nog een onderpand, en in een gezonde markt heeft dat de marktwaarde. En dan is er nog het beginsel van ondernemersrisico.
Dit verhaal gaat over de moraal en de ongezonde markt en de financiële dictatuur. Dit vereist een andere kijk op de zaken, het is zover gekomen door de bestuurders, lees volksvertegenwoordigers, van de afgelopen decennia, die overigens nog steeds aan de macht zijn (de veroorzakers zoeken de oplossing???).
Zowel de huursubsidie als hypotheekrente aftrek verstoren de normale marktwerking, en waarschijnlijk ook de beheersbaarheid. Beide kunnen evenwel worden ingezet als instrument bij echte calamiteiten om deze doorgaans tijdelijk ongewenste situatie ten gunste te keren. Maar beide zouden nooit een permanent karakter moeten hebben. Dat voorkomt o.a. uitwassen zoals het zg. scheefwonen en het doorstromen. Dit zijn gecreëerde situaties. En heeft o.a. geleid tot een permanent te hoge prijs voor wonen.
Subsidie op zich zou altijd al een tijdelijk karakter moeten hebben, subsidie op zich wijst al op onvolkomenheden. Vandaag de dag zijn er geen argumenten in ons ingewikkelde bestel waarvoor iemand zich zou inspannen, al dan niet met meer risico`s, waarom ie zijn “goedkoop” wonen zou opgeven omdat eventuele voordelen op een andere manier weer worden teniet gedaan, een bottelnek voor de doorstroming.
De bemoeienis van de overheid zou niet verder moeten gaan als het belang van de burger te behartigen. En dat is o.a. betaalbare woningen, we zijn tenslotte niet gezegend met lichaamsbeharing die ons warm houd. Dus zijn we holbewoners. Vanuit dat oogpunt is onderdak hebben geen luxe. Dat zou het uitgangspunt van de overheid inzake wonen moeten zijn. En de regelgeving daaromtrent zou er alleen op gericht moeten zijn om er geen misbruik van te maken.
Wonen zou moeten behoren tot een zg. nutsvoorziening. En we hadden die rijkdom, die keuze kon gemaakt worden. En zeker in Nederland, het is alleen verkwanseld, de politieke moraal was niet goed. Die liet de economie voorgaan, boven de menselijke behoeftes, waaronder wonen.
Wonen is al een oud probleem, begin vorige eeuw ontstonden de woningbouwverenigingen, met een duidelijke doelstelling teneinde aan betaalbare woningen te komen.
Een woningbouwcorporatie of woningcorporatie is een organisatie die zich zonder winstoogmerk richt op het bouwen, beheren en verhuren van betaalbare woonruimte. Doordat de Nederlandse overheid het bouwen van goede en goedkope woningen grotendeels aan deze organisaties overliet, en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder, heeft de woningcorporatie in Nederland een centrale rol in de volkshuisvestingssector gekregen. De taken van de woningcorporaties zijn door het Ministerie van VROM geregeld in het Besluit beheer sociale-huursector (Bbsh).
Woningbouwverenigingen kunnen worden opgericht door belangstellenden of belanghebbenden. ‘Belangstellenden’ waren in de beginjaren sociaal voelende personen die het bouwen van goede arbeiderswoningen wilden bevorderen. ‘Belanghebbenden’ zijn de huurders of aspirant huurders. Veel corporaties zijn sinds de jaren negentig verzelfstandigd en zijn meer en meer gaan optreden als projectontwikkelaars. Dit leidde tot kritiek: de corporaties zouden door het bouwen van duurdere woningen hun sociale doel uit het oog verliezen. Bewoners (‘belanghebbenden’) verloren hun zeggenschap cq. inspraak waar het ging om investeringen. Officieel hadden bewoners dat recht voorheen wel.
Woningbouwverenigingen na 1950
Omstreeks 1955 waren er bij de Nationale Woningraad ruim 700 woningcorporaties aangesloten. De woningbouwverenigingen bouwden oorspronkelijk allereerst voor hun eigen leden. Zij hadden vaak de ‘geestelijke verheffing van de arbeider’ als doel. Later, zo ongeveer na 1960, veranderde de relatie tussen vereniging en leden tot louter een verhuurder-huurder relatie. De relatie werd losser en zakelijker. Na 1966 werd gesteld dat een woningbouwvereniging niet alleen voor haar eigen leden moet bouwen, maar voor de samenleving als geheel. Tussen 1947 en 1985 steeg het woningbezit van de woningbouwverenigingen van 196.000 tot 1.607.000 woningen, hiermee steeg het aandeel van de woningbouwverenigingen in het totale woningbezit van circa 9% tot 30%.
Vanaf 1988 verstrekte de regering geen woningwetleningen meer. Voortaan moesten de woningbouwverenigingen de financiering van nieuwbouwprojecten via de kapitaalmarkt realiseren. Hierbij werden (en worden) vaak garanties verstrekt door de Stichting Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Tegelijk met de invoering van de huurliberalisatie (voor een klein deel van de woningen) in 1994 werd een groot deel van de verenigingen verzelfstandigd, zij kregen sindsdien geen leningen en subsidies meer van het Rijk, maar hielden wel de wettelijke plicht om te zorgen voor goede en betaalbare woningen voor lagere inkomensgroepen, deze groep betreft ongeveer 30% van alle huishoudens in Nederland. In 2000 was het totale woningbezit van de corporaties 2,36 miljoen woningen, dit grote aantal woningen konden de corporaties in het verleden (voor 1994) opbouwen met financiële steun van de overheid.
Nu de woningbouwcoöperaties meer projectontwikkelaars zijn geworden en indirect de huursubsidies in hun zak steken, zijn de (hogere/lagere) overheden welke met hun uitzonderlijk hoge grondprijzen welke wellicht alleen al voor c.a. 50% van de prijs van een huidige woning verantwoordelijk zijn, ook projectontwikkelaars geworden. Bovendien hebben die ook de monopoly in het verstrekken van vergunningen. De belangen zijn zo groot dat elke kans op betaalbare woningen lijkt verkeken. En dan de kosten van verwerving en overdracht, buiten de overheid te denken valt hier aan makelaars en notarissen.
Er is zoveel economisch belang aan wonen, er zijn er zoveel die er aan moeten verdienen dat de markt zichzelf instand houden wil. En als er een overschot dreigt aan woningen, wat niet ondenkbaar is na het verdwijnen van de nu nog aanstromende zogenaamde grijze golf, dan zal dat overschot wel economisch ongewenst zijn. De huursubsidie wordt permanent gebruikt om ook de huurprijzen hoog te houden, anders waren er al veel eerder problemen ontstaan. En de huurprijzen kennen een samenhang met de prijzen van koopwoningen. Er is al jaren een groot gevaar in de aanpak van het hele wonen met als resultaat dat mensen kunnen onderhand niet meer kopen, of huren. Er zijn verstikkende regels en te hoge prijzen. Zelfs met twee inkomens zijn er al problemen. Het begrip hiervoor van Jan Modaal ebt weg.
Ik zal U vertellen wat mij persoonlijk is overkomen:
Ik woon thans in een huurwoning van een woningbouwcorporatie . Nu kreeg ik eens een bericht van de woningbouwvereniging, de keuken was afgeschreven en moest worden vervangen. Nu had ik helemaal geen trek in een nieuwe keuken, en al die rompslomp erbij. Dus plaatste ik een laconiek bedoelde opmerking. Wat is de afschrijftermijn van de keuken en als ik de afgeschreven keuken nu eens zelf één afschrijftermijn langer zou houden, wat dat mij zou opleveren.
Tot mijn verbazing ging de man van de woningbouwvereniging er op in. En hij begon een verhaal op te hangen over inflatie enz.
Toen had ie mij op de kast, natuurlijk. Dus ik legde deze man uit dat de inflatie allang was bestreden, ik legde uit: indertijd kostte ons huurhuis nieuw 28.000 gulden. Incl. de grond, dit huis is al ruim 40 jaar verhuurd. En met de opbrengst van de huurprijzen, welke uiteraard prijsindex jaarlijks werden aangepast, en nog ook tussendoor werd aangepast bij het wisselen oude naar nieuwe huurders, was de koopsom van de woning al wel betaald. En dan nog maar niet te spreken van de huidige waarde van het huis. In 2010 c.a 300.000 euro. Het kon dus niet over inflatie gaan, maar over meer of minder winst.
Want er is zogezegd dikke winst op deze haast wel zeker afgeschreven woning: De grond is al in eigendom, de vervangingswaarde voor een eventuele nieuwe woning op dezelfde plek is daarom aanzienlijk lager ( wat was de doelstelling van de overheid in samenwerking met de woningbouwvereniging ook alweer?). De bouwvakker heeft ook al salaris ingeleverd en de productie gaat sneller. Dus kon ie tegen mij maar beter zijn mond houden, ik kan ook rekenen zei ik.
Nieuwe woning woningen zouden juist, qua huur goedkoper moeten worden. Maar de originele doelstelling wordt verloochend. Men praat alweer over de volgende huurverhogingen en met name voor de starters heden ten dage is de situatie niet hoopgevend. Laat staan als je uit huis wordt gezet, er start per omgaande een hele negatieve keten. Er is dan geen enkel economisch gewin te bespeuren.
Ik gebruik enige voorbeelden: een andere benadering:
Ik haal mijn kinderen van de fiets als ze s’avonds zonder licht op de openbare weg met de fiets rijden. De meeste mensen zullen dan zeggen: je moet je licht in orde maken want anders krijg je en bekeuring. Een vorm van angst zaaien door met repressie te dreigen.
Ik zeg: Je zit op de openbare weg, dus heb je rekening te houden met de andere weggebruikers. Er is een “afspraak” met andere weggebruikers, daaraan moet je leren te houden. Opvoeden heet dat in geval van kinderen. Dan krijg je een vorm van medewerking. Een ander voorbeeld: Te hard rijden, dat bestaat niet, de kwestie is, of zou moeten zijn: altijd op tijd moeten kunnen stilstaan. Dat is de verantwoording van elke weggebruiker. Op het op tijd stilstaan staat echter geen beloning, op te hard rijden wel. Dus gedraag je je goed, dan is dat niet meetbaar en krijg je ook geen beloning. Fouten echter zijn wel meetbaar en daaraan kan je een sanctie verbinden.
Hypocriet, lenen: Er is een periode geweest dat er van overheidswege gepropagandeerd werd, richting burger, dat geld lenen onverstandig is. En dat is nog steeds maar in mindere mate gaande. Dat is en was de politiek correcte stelling. Daarom werden burgers door de overheid gewaarschuwd. Als ik nu naar de vorming van de EU kijk en de invoering van de Euro dan mag de overheid wel eens goed naar zichzelf kijken, om kort te gaan: die lenen het hele universum bij elkaar. Astronomische bedragen gieren over de beeldschermen en staan in de kranten. Erger nog, met een totaal ongedekte munt, met vodden en blik. Ook wel digitaal geld genoemd, wat voor voorbeeld stellen zij? En over wiens schouders worden de kosten en rentes straks afgerekend? Wie voelen de financiële bui al hangen? Het siert de overheid niet, en dan druk ik het nog zachtjes uit, om ook nog eens zonder democratische verworven steun de overheiduitgaven zo te laten stijgen. En gaat de burger daaraan zomaar meewerken, als ie al moeite heeft met zijn huidige woonlasten? En dat in samenhang met alle andere gestegen lasten zoals voor de zorg, energie, pensioenen en zelfs vermindering of helemaal geen AOW meer?
Het gaat dus om inkomsten en repressie, de moraal en belonen. Als je uitgaat van betamelijke menselijke waarden en normen dan gaat er veel scheef. We zijn door de politiek en financiële instellingen richting economie gemanipuleerd en worden steeds harder (asocialer is beter). Dus gaan enkelen lekker verdienen aan andermans ellende, aan regels en “overtredingen” bijvoorbeeld. Aan wonen bijvoorbeeld en dikken dat nog eens flink aan met een enorme economische vocabulaire .
Maar aan de moraal, daar wordt niets aan gedaan. We “ontmenselijken” juist door toe te geven aan de foute eigenschappen van de mens, ja zelfs door er een economie mee op te bouwen. Geen oplossingen dus met basische menselijke waarden en normen, de mens staat niet centraal. Dat zijn onze systemen.
Wat thans voor overheden nog “werkt” zijn slechts bestuursvormen vormen gebaseerd op repressie en angstzaaierij. Kijk maar eens naar de door de politici geschetste doomverhalen als we discussiëren over het onhaalbare of einde van het huidig financieel systeem, of we de Euro moeten aanhouden of dat we wel bij de Europese Unie moeten blijven. Kijk hoe Engeland om EU politiek correcte redenen als zwart schaap wordt afgeschilderd. Pure angstzaaerij. Al deze fysieke en geestelijke belastingen, dat kan niet goed blijven gaan, de meeste gewone burgers verliezen het vertrouwen in de overheid. Er kan zelfs meer en meer antipathie ontstaan. Uiteindelijk is de kans groot dat de gewone burger en zijn moraal, of honger, gaan winnen. Niet de economie. Of het moet de bedoeling zijn dat alles implodeert, om weer vrolijk opnieuw en met het systeem dat we nu kennen door te gaan. En gezien de hardheid van het financiële systeem is dat niet eens ondenkbaar.
Er zijn en worden nog steeds hele oorlogen gevoerd omdat alleen sancties, repressies en angstzaaierij op een gegeven moment als bestuursvorm zijn uitgewerkt. Die momenten naderen, ook voor Europa met toenemende werkeloosheid, met meer daklozen en het verlies aan perspectieven en zijn die perspectieven niet voor hunzelf, dan gelden de argumenten wel voor hun kinderen. Dit echter passen we niet in onze economische rekenmodellen. De bom barst een keer, we zien al duidelijke tekenen ondermeer in de zakelijke (kantoren e.d.) markt.
Als mensen zich binnen een economisch bestel niet kunnen settelen, zijn zij ook niet productief, geen economische eenheid, geen bijdrage aan de maatschappij. Zij kosten. Er is dus ook een noodzaak, ook binnen de huidige systemen om te zorgen dat de burger tenminste een dak boven zijn hoofd kan verwerven. Het belang en het risico voor de overheid is thans dat een (te) grote groep buiten de boot zal gaan vallen. Laat al die fantastische, maar louter economische argumenten nu maar eens achterwege in het belang van iedereen. Het principe: leven en laten leven is van groot maatschappelijk belang voor een rijk leven!! En een in de eerste vereiste waaraan de politiek, als volksvertegenwoordiging, aan zou moeten voldoen, maar heeft nagelaten. En hierbij is geen plaats voor te sterke financiële instituten, die banken zijn de machthebbers van de wereld en hebben maar één duidelijk doel: meer winst. Zij missen elke maatschappelijke betrokkenheid. De politiek zit met handen en voeten gebonden aan deze instellingen. Die kunnen niet eens aan volksvertegenwoordiging doen, het wordt tijd dat het tij keert. Denk eens “vrij”, ook economisch, ik gaf al voorbeelden.
Go, als je bedenkt wat er allemaal al bedacht is door burgers en bedrijven (vooral de middenstanders) om het hoofd boven water te houden, om sancties te ontlopen enz. en wat een schouderklopje voor goed gedrag had kunnen doen.
T’is nog een heel verhaal geworden. 🙂
-Mitzi-